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合生创展销售回暖花旗仍评级沽售 转型坎坷高管

ʱ䣺2019-10-10

  合生创展集团(于21日发布2019年中期业绩报告,公司今年上半年实现销售额103.69亿元人民币,同比增长66.30%;实现营业额72.22亿港元,同比增长45.46%;公司股权持有人应占溢利26.55亿港元,同比增长7.34%;核心利润15.47亿港元,同比增长74.4%。

  尽管合生创展集团销售额及业绩向好,但花旗8月22日发布研报对其评级仍为估售评级,目标价由5.14港元升至6.4港元。花旗研报认为,基于公司新购入土地及面对执行能力的挑战,对公司快速扩张计划看法审慎。由于公司长期策略不确定性,需要见到盈利更清晰化后才能重新对股份进行估值,而公司削减派息是负面意外,该股目前的溢价估值看来并不合理。

  合生创展集团被媒体称为“地产老航母”,更是第一家销售金额突破百亿元的房企,该公司自2004年首次销售额冲破百亿元大关,但此后各年,47222直击开奖结果,合生创展销售额一直在百亿规模徘徊,甚至在近几年,还出现过未达百亿规模情况。

  数据显示,2014年至2018年,合生创展集团分别实现销售业绩53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿。

  对于合生创展集团销售业绩规模的止步不前,或许与其集团战略转型坎坷有关。据报道,合生创展集团早就贯彻商业转型论,但其商业收入所占总营业额比重仍然不足,并不能支撑起整个公司。

  数据显示,合生创展集团2016年至2018年酒店营运和物业管理合计分别为10.9亿港元、13.44亿港元、15.68亿港元,同期总收益分别为162.56亿港元、138.24亿港元、169.11亿港元,酒店营运和物业管理合计占总收益比重分别为6.71%、9.72%、9.27%。

  资本方面,2019年上半年,合生创展集团现金及银行存款达198.26亿港元,2018年末为79.40亿港元。

  2019年上半年,合生创展集团总资产为1848.24亿港元。其中,非流动资产为694.08亿港元,流动资产为1154.16亿港元。合生创展集团表示,公司资产总值增长主要由于可供出售之发展中及落成物业增加所致。

  2019年上半年,合生创展集团毛利为37.72亿港元,2018年同期为23.76亿港元;毛利率为52%,2018年同期为48%。合生创展集团表示,公司毛利率上升主要是由于本期毛利率较高的改善性项目交付比例较高所致。

  负债方面,合生创展集团上半年负债增长19.25%。2019年上半年,合生创展集团负债总额为1148.78亿港元,2018年末为963.37亿港元。其中,非流动负债为576.36亿港元,流动负债为572.42亿港元。合生创展集团表示,公司负债总额增长主要由于借贷增加所致。

  2019年上半年,合生创展集团资本化前之利息开支总额为20.40亿港元,2018年同期为17.44亿港元,上升17%。合生创展集团表示,主要由于2019年上半年银行及财务机构借贷较去年同期上升所致。

  2019年上半年,合生创展集团银行及财务机构借贷总额为494.59亿港元,较2018年末增长9%。负债比率为60%,较2018年末的70%下降10%。

  2019年上半年,合生创展集团流动比率为2.02,上年末为2.15;权益为699.46亿港元,比2018年末上升3%。合生创展集团表示,主要由于期内股权持有人应占溢利之增加所致。

  2019年上半年,合生创展集团应收账款为9.29亿港元,2018年末为7.85亿港元。其中,0至3个月应收账款为5.79亿港元,3至6个月应收账款为7700.4万港元,6至9个月应收账款为4948.0万港元,9至12个月应收账款为4471.3万港元,超过12个月应收账款为1.78亿港元。

  土地储备方面,2019年上半年,合生创展集团土地储备达29.40百万平方米,2018年末为29.22百万平方米;土地成本为16.57亿港元,收购土地预付款项合计为95.26亿港元。

  值得注意的是,合生创展集团土地储备虽充足,但其多数项目开发周期已超过十年。据长江商报报道,仅广州市场,就有骏景花园、珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城等多个项目开发周期超过十年。其中,截至2018年年末,骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等项目仍有大量土地处于待开发状态。

  同时,合生创展集团热衷的慢周转也不被看好,更是多次被指“坐地生财”。据北京商报引述易居研究院智库中心研究总监严跃进分析言论,合生创展集团向来注重资产升值和利润,热衷慢周转、大盘模式开发项目,加之其项目开发大多采取独立操盘,此举虽然有利于对利润的把控,但是在当前“联合拿地、联合操盘”的合作模式渐成主流的现实情况下,实则难以做大规模。

  人事方面,截至2019年上半年末,合生创展集团共雇佣10027名职员,2018年末为9576名,其中大多数为中国内地雇员;雇员成本(包括董事酬金)达7.38亿港元,2018年同期为5.89亿港元。

  今年4月,有消息称,合生创展集团地产板块总裁冯劲义已经提交离职申请,5月份,三盛集团下发内部公告,任命冯劲义为三盛地产集团总裁,负责集团地产板块经营管理工作。至此,冯劲义从合生创展集团离职消息坐实。冯劲义从合生创展集团离职时距离其入职仅仅不到一年时间。

  事实上,在此之前,合生创展集团已有多位行政总裁离职。据报道,近10年来,合生创展集团共有4为行政总裁离职,分别为谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎。而该公司难以留住人才的原因或许与其家族化管理体系有关。

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